住宅ローンはいくらまで借りていい？借入額を決めるときに考えたいこと

家づくりを始める前は、住宅ローンなんてもっと単純だと思っていました。

家の金額を決める。
自己資金を入れる。
残りを住宅ローンで借りる。

あとは毎月返していく。

……

全然そんな簡単な話じゃなかった（笑）

実際に家づくりを始めてみると、

「銀行はいくら貸してくれる？」
「毎月いくらなら返せる？」
「自己資金はいくら入れる？」
「固定金利と変動金利は？」
「将来の教育費や修繕費は？」

考えることがどんどん増えていきます。

そして我が家の場合、最終的に一番難しいと感じているのが、

「住宅ローンはいくらまで借りていいのか？」

という問題です。

光熱費が下がるなら住宅ローンを少し増やしてもいい？

家づくりを始めて、最初に考えたのが現在の生活費との比較でした。

新しい家になれば断熱性能も変わりますし、我が家では太陽光発電も載せる予定です。

今より光熱費が下がる可能性があります。

だったら、

今まで光熱費に使っていたお金の一部を住宅ローンに回せるんじゃない？

と思ったんです。

例えば、仮に毎月の光熱費が1万円下がったとします。

年間なら12万円。
35年間なら単純計算で420万円です。

……

おっ、思ったより攻められるんじゃない？

ただ、当然ながらこれは単純計算です。

35年間ずっと同じだけ光熱費が下がるとは限りません。

電気料金は変わるかもしれない。
家族の生活スタイルも変わる。
太陽光発電の発電量や設備の状態だってずっと同じとは限りません。

そう考えると、

「将来安くなるはずのお金」を前提に、住宅ローンを増やしていいのか？

という別の問題が出てきました。

光熱費の削減は家計にとってプラスですが、それをどこまで住宅ローンの返済計画に織り込むかは慎重に考えた方が良さそうです。

住宅ローンの仮審査をしたら希望額まで届かなかった

とはいえ、そもそも銀行からいくら借りられるのか分からなければ話が進みません。

そこで我が家も住宅ローンの仮審査をしてみました。

まあ、このくらいなら借りられるでしょ。

……

借りられませんでした（笑）

しかも、家づくりでやりたいことを全部入れていくと、希望する借入額より500万円以上足りません。

500万円。

前回の記事ではLANコンセント5箇所で5万円と聞いて、

「安いじゃん！」

なんて言っていましたが、

さすがに500万円は金銭感覚がバグっていても高い（笑）

ここから、

家を小さくする？
設備のグレードを下げる？
何かを諦める？
自己資金を増やす？
住宅ローンそのものを見直す？

という、本格的な資金計画が始まりました。

そして実際に仮審査をしてみて、

「建てたい家の金額」と「借りられる住宅ローンの金額」は別に考えなければいけない

という当たり前のことを実感しました。

住宅ローンは固定金利と変動金利だけじゃなかった

住宅ローンについて調べ始めて驚いたのが、その種類の多さです。

以前の自分の知識では、

「固定金利にする？」

「変動金利にする？」

このくらいでした。

ところが実際には、全期間固定金利や変動金利、一定期間の金利を固定するタイプなどがあります。

さらに返済方法にも元利均等返済や元金均等返済があり、借り方にも単独ローン、ペアローン、収入合算などがあります。

そこに団体信用生命保険（団信）の内容まで加わってきます。

……

選択肢増やすのやめてもらっていいですか（笑）

住宅ローンは単純に「どこの銀行の金利が安いか」だけで比較すればいいものではありませんでした。

金利だけでなく、借り方や返済方法、団信、手数料なども含めて比較する必要があります。

住宅ローンは金利0.1％の差でも無視できない

さらに驚いたのが金利です。

例えば、

1.1％と1.2％。

その差は0.1％です。

数字だけを見ると、

0.1％なんて、ほぼ一緒じゃない？

と思っていました。

でも住宅ローンは、何千万円という金額を何十年もかけて返済していきます。

実際に住宅ローンのシミュレーションをしてみると、

0.1％違うだけでも、長期間では返済額に結構な差が出る。

そこで初めて、

「金利って小数点以下までちゃんと見ないとダメなんだ。」

と気付きました。

……

住宅ローン、小数点まで本気出してくるのやめて（笑）

もちろん、住宅ローンを比較するときは金利だけで決められるわけではありません。

それでも金利を見るときには、表示されている数字だけでなく、毎月の返済額や総返済額までシミュレーションして比較した方が分かりやすいと感じました。

毎月払えるのに、将来の家計は赤字になる？

そして住宅ローンについて考える中で、我が家では将来の家計についてもシミュレーションしてみました。

毎月の住宅ローン。
生活費。
光熱費。
車の購入や買い替え。
子どもにかかるお金。
住宅の修繕費。

将来の収入と支出を入れて、何十年先まで見てみます。

最初のうちは、

おっ、いける。

まだいける。

大丈夫そうじゃん。

……

あれ？

途中からガッツリ赤字になるんですけど（笑）

住宅ローンを組む時点では問題なく返済できそうでも、生活費はずっと一定ではありません。

特に子どもがいる家庭では、成長とともに教育費などの支出が増える時期があります。

さらに車の買い替えや住宅設備の交換、修繕など、大きな支出が重なる可能性もあります。

ここで実感したのが、

「今払える住宅ローン」と「将来も払い続けられる住宅ローン」は同じではない。

ということでした。

月々の返済額だけを見るのではなく、将来の収入と支出まで含めて考える必要がありそうです。

我が家は今のところ変動金利で考えている

住宅ローンについて調べると、必ず出てくるのが、

「固定金利と変動金利、どちらがいい？」

という話です。

これは相当悩むところ……

かと思ったのですが、

我が家は今のところ、ほぼ変動金利で考えています。

もちろん、これは「変動金利の方が正解」という意味ではありません。

変動金利には将来金利が上昇する可能性があります。
一方、全期間固定金利には返済額が変わらない分、将来の資金計画を立てやすいという特徴があります。

そのうえで現在の条件や返済額を比較した結果、我が家の場合は変動金利の方が魅力的に感じています。

ただし、ここで大切だと思ったのが、

「今の金利なら返せる」だけで借入額を決めないこと。

変動金利を選ぶなら、将来金利が上昇した場合でも家計が耐えられるのかを考えておく必要があります。

つまり我が家の場合、

「固定か変動か？」

よりも、

「変動金利で借りるとして、いくらまでなら無理なく返せるのか？」

こちらの方が大きな問題になっています。

……

結局また「いくら借りるんだ問題」に戻ってきました（笑）

自己資金を増やせば安心、でもない？

それなら住宅ローンをなるべく少なくして、自己資金をたくさん入れればいい。

最初はそう考えました。

確かに自己資金を増やせば借入額を減らすことができ、その分毎月の住宅ローン返済も抑えられます。

でも、家を建てるときに手元のお金を使いすぎてしまうのも怖い。

家が完成したあとにも、家具や家電、引っ越しなどでお金は必要になります。

さらにその先には車の買い替え、教育費、住宅のメンテナンスなどもあります。

住宅ローンを減らせば安心。

でも、

手元の現金がなくなっても不安。

……

どっちにしても不安じゃん（笑）

住宅ローンの借入額だけではなく、家を建てたあとにどのくらいのお金を残しておくのかまで含めて考える必要がありそうです。

住宅ローンはいくらまで借りていいのか？

ここまでいろいろ調べたり、シミュレーションしたりしてきました。

では結局、

「住宅ローンはいくらまで借りていいの？」

……

まだ分かりません（笑）

年収も違えば、家族構成も違います。
生活費も違いますし、教育費に対する考え方も違います。

貯蓄額や今後の収入、車にかけるお金、老後の考え方だって家庭によって違います。

だから、「年収○万円なら住宅ローンは○万円まで」と一つの数字だけで決めるのは難しいんだと思います。

ただ、実際に住宅ローンを考えてみて、一つだけ強く感じたことがあります。

「借りられる金額」と「安心して返し続けられる金額」は同じとは限らない。

銀行が貸してくれる金額。
毎月返せる金額。
将来も返し続けられる金額。

この3つは分けて考えた方が良さそうです。

家を小さくするのか。
設備を削るのか。
自己資金を増やすのか。
それとも少し住宅ローンを攻めるのか。

我が家もまだ答えは出ていません。

家づくりは間取りや設備を決めるだけでも大変なのに、何十年先のお金まで考えなければならない。

……

家づくり、間取りだけ悩ませてくれ（笑）